La expirarea primului termen, proprietarul poate refuza reinnoirea contractului doar pentru anumite motive prevăzute expres de art.3 din lege, fiind obligat să îi notifice chiriaşului intenţia sa cu cel puţin 6 luni înainte prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Astfel de situaţii se întâlnesc, de exemplu:

-           când imobilul este necesar pentru a satisface exigenţele locative sau profesionale ale locatorului, ale familiei sale sau ale rudelor sale până la al doilea grad,

-          când chiriaşul are la dispoziţie un alt imobil liber şi corespunzător pe raza aceluiaşi oraş,

-          când apartamentul este situat într-un imobil care are nevoie de lucrări de restructurare integrală, 

-          când chiriaşul nu mai ocupă imobilul în mod continuativ fără un motiv întemeiat sau când locatorul intenţionează să vândă imobilul şi nu este proprietarul altor imobile decât eventual cel destinat propriei locuinţe – în acest din urmă caz chiriaşului îi este recunoscut dreptul de preempţiune.

Cu excepţia acestor cazuri, contractul de închiriere durează 8 ani, la sfârşitul cărora se poate întâlni una din următoarele situaţii:

-          reinnoirea contractului cu modificarea condiţiilor şi clauzelor iniţiale sau renunţarea expresă la reinnoirea contractului, comunicate prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire trimisă cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. Partea solicitată va răspunde în termen de 60 de zile de la data primirii scrisorii. În absenţa unui răspuns sau a unui acord, contractul se consideră încheiat la data expirării acestuia.

-          reinnoirea tacită a contractului dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat celeilalte intenţia de a reinnoi contractul cu modificarea clauzelor iniţiale sau intenţia de a încheia raportul juridic.

Şi chiriaşul are dreptul, pentru motive întemeiate, de a cere oricând rezilierea anticipată a contractului. Manifestarea de vointa in sensul incetarii contractului de închiriere trebuie comunicată locatorului cu cel puţin 6 luni înainte, ceea ce înseamnă că oricum chiriaşul va trebui să plătescă cele 6 luni de chirie deoarece legea nu prevede rezilierea cu efecte imediate.

Contractul trebuie încheiat în formă scrisă ad validitam şi trebuie să conţină informaţii precise cu scopul de a evita ulterioare litigii între părţi:

-          datele de identificare a părţilor şi a imobilului;

-          durata contractului (4+4) şi clauze de reziliere anticipată;

-          preţul chiriei şi clauze privind penalităţile de întârziere pentru neplata chiriei la timp;

-          stabilirea modalităţii în care se va face plata chiriei;

-          valoarea sumei lăsate drept garanţie;

-          repartizarea între proprietar şi chiriaş a diverselor cheltuieli şi reparaţii;

-          repartizarea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea fiscală a contractului;

-          clauze privind dreptul chiriaşului de a cesiona contractul, de a subînchiria imobilul, sau de a schimba destinaţia imobilului;

-          alte clauze (posibilitatea proprietarului de a vizita imobilul, limitarea responsabillităţii proprietarului pentru prejudicii provocate de chiriaş, etc.).

b)      Contractul concordat– al doilea tip de contract reglementat de lege este contractul tip care are o durată minimă inderogabilă de 3 ani, după care poate fi reinnoit pentru încă 2 ani (3+2) în aceleaşi condiţii de mai sus (preaviz de 6 luni, eventuala modificare a condiţiilor, reinnoire tacită). Preţul chiriei şi celelalte clauze contractuale nu pot fi stabilite în mod liber de părţi, deoarece trebuie respectate acordurile încheiate la nivel teritorial între asociaţiile de proprietari şi asociaţiile de chiriaşi. Fiecare oraş este împărţit în zone şi pentru fiecare zonă este stabilit un preţ minim şi o limită maximă. Chiria astfel calculată, în funcţie şi de tipologia locuinţei, condiţiile în care se prezintă imobilul, dotări instalaţii şi servicii, este stabilit de lege, şi deci stabilirea unui preţ pentru închirierea imobilului superior celui determinat de lege este ilegal şi dă dreptul chiriaşului să pretindă restituirea sumelor plătite în plus. Tabelele cuprinzând preţul închirierii şi analiza parametrilor corespunzători se găsesc la birourile Primăriei sau la sediile asociaţiilor de proprietari sau chiriaşi din fiecare oraş.

c)       Contractul tranzitoriu– acest tip de contract nu poate dura mai mult de 18 luni şi ia naştere ca un răspuns la exigenţele cu carcater tranzitoriu ale proprietarilor sau chiriaşilor, care trebuie să fie expres indicate în contract. În oraşele mari valoarea chiriei nu poate depăşi limita maximă stabilită pentru contractele convenţionate. Contractul se încheie în scris şi are forma unui contract-tip. O particularitate a acestui contract constă în faptul că, la expirarea termenului, proprietarul este obligat să reconfirme motivele temporare care l-au indus la încheierea acestuia. În caz contrar, contractul se transformă într-un contract de închiriere liber (4+4) cu preţul chiriei stabilit pentru contractul convenţionat.

d)      Contractul de închiriere pentru studenţii care au reşedinţa în afara razei localităţii unde studiază – are o durată care nu poate depăşi 3 ani şi se reinnoieşte automat. Se încheie în formă scrisă şi are forma unui contract-tip.

·Ce trebuie să facem după ce am încheiat un contract de închiriere?

Proprietarul trebuie să comunice începerea executării contractului la cel mai apropiat Comisariat de Poliţie, completând un formular. Tot proprietarul trebuie să plătească taxa de registru în termen de 30 de zile de la încheierea contractului (atenţie, este vorba despre o răspundere solidală, deci dacă nu plăteşte proprietarul, poate fi obligat la plată chiriaşul). Părţile sunt libere să stabilească  prin contract care dintre ele sau măsura în care vor plăti amândouă taxa de registru.

Părţile pot încheia, facultativ, un proces-verbal de predare-primire a imobilului şi un alt document care atestă înmânarea unei sume de bani proprietarului cu titlu de garanţie.

·Se poate subînchiria imobilul?

În lipsa unor convenţii contrare, chiriaşul poate subînchiria imobilul (art.1594 c.c.it.) dar nu poate cesiona contractul fără acordul proprietarului.

·Ce se întâmplă dacă imobilul este vândut?

Contractul de închiriere nu încetează dacă imobilul este vândut sau înstrăinat cu titlu gratuit. În caz de vânzare a imobilului care face obiectul contractului de închiriere contractul este oponibil terţului cumpărător numai dacă are dată certă anterioară contractului de vânzare-cumpărare (art.1599 c.c.it.). În acest caz chiriaşul va rămâne în imobil până la expirarea termenului contractului de închiriere.

·Cum se împart cheltuielile între proprietar şi chiriaş?

                Locatorul are obligaţia de a asigura chiriaşului folosinţa bunului închiriat, ceea ce înseamnă că trebuie să facă toate reparaţiile necesare bunei folosinţe a imobilului. În schimb, micile reparaţii cad în sarcina chiriaşului. Deci, toate cheltuielile ordinare trebuie suportate de către chiriaş, iar cele extraordianre de către proprietar.

                Cheltuielile care trebuie suportate de către chiriaş, în lipsa unor dispoziţii contractuale diverse sunt: cheltuieli cu privire la serviciul de curăţenie, furnizarea apei, a energiei electrice,  funcţionarea normală a liftului, desfundarea canalizării şi a ţevilor de scurgere, precum şi alte cheltuieli comune condominiale. Cheltuielile cu privire la portier sunt distribuite în măsura de 90% pentru chiriaş şi 10% pentru proprietar, dacă părţile nu au convenit altfel.

                Faptul că obligaţia locatorului este aceea de a menţine imobilul în aceeaşi stare de folosinţă în care se găsea la momentul încheierii contractului presupune responsabilitatea acestuia de a efectua micile reparaţii cauzate de uzura normală a bunului  datorată folosinţei zilnice de către chiriaş. Astfel, jurisprudenţa a stabilit că sunt în sarcina proprietarului înlocuirea grilajului exterior, a persianelor, a porţii de intrare în apartament sau a boiler-ului, chiar dacă a mai fost înlocuit încă o dată.

·Când şi cum trebuie plătită chiria?

                Termenul şi modalitatea de plată a chiriei sunt stabilite în contractul de închiriere. În caz de neexcutare culpabilă a obligaţiei de plată a chiriei, după 20 de zile de la data stipulată în contract pentru efectuarea plăţii locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului, iar ulterior chiriaşul va putea fi evacuat.

·Ce presupune procedura de evacuare forţată (sfratto)?

                Procedura de evacuare forţată este modalitatea prin care  Autoritatea judiciară dispune eliberarea imobilului de către chiriaş, respectiv predarea apartamentului proprietarului.

În practica judiciară întâlnim patru cazuri în care se poate cere evacuarea forţată a chiriaşului:

1.       Evacuarea pentru încheierea locaţiei (sfratto per finita locazione), la scadenţa contractului: după 8 ani pentru contractele libere, după 5 ani pentru contractele concordate, la scadenţele contractuale prevăzute în acordurile locale pentru tranzitorii şi studenţi;

2.       Evacuarea pentru necesitate (sfratto per necessità), când proprietarul intenţionează să refolosească locuinţa pentru motivele de necesitate prevăzute de art.3 din lege, sau pentru efectuarea de lucrări de întreţinere absolut necesare (după primii 4 ani, în cazul contractelor libere, după 3 ani pentru cele concordate, nu sunt prevăzute pentru contractele scurte);

3.       Evacuarea pentru neplata chiriei (sfratto per morosità): dacă chiria nu este plătită, după 20 de zile de la scadenţa plăţii proprietarul poate cere, în faţa judecătorului, evacuarea chiriaşului. În cazul unor dificultăţi economice, chiriaşul poate cere magistratului un termen de graţie pentru plata datoriei, termen care poate fi stabilit de judecător la cel mult 120 zile. De obicei, înainte de a se ajunge în faţa instanţei, proprietarul trimite chiriaşului o intimaţie de plată invitându-l să plătească chiria restantă în termen de 15 zile de la primirea scrisorii recomandate şi anunţându-l că în caz contrar se va adresa instanţei judecătoreşti.

4.       Evacuarea pentru abateri (sfratto per inadempimenti), care este stabilită de judecător, dacă se constată săvârşirea unor abateri grave de la prevederile contractuale (abandonarea locuinţei, subînchirierea - dacă este interzisă, schimbarea destinaţiei locuinţei, etc.). Judecătorul emite o sentinţă prin care dispune eliberarea apartamentului.

Dacă chiriaşul nu se prezintă în instanţă, sau dacă se prezintă, dar nu se opune procedurii de convalidare a evacuării forţate, judecătorul fixează o dată pentru eliberarea imobilului, de obicei cam la o lună de la data şedinţei de judecată. Actul prin care judecătorul dispune predarea imobilului este trimis pentru învestirea cu formulă executorie. Cu această formulă se ordonă tuturor executorilor judecătoreşti  să pună în executare actul de evacuare (eventual cu ajutorul unui lăcătuş care schimbă yala) cerând în caz de necesitate şi asistenţa forţelor de ordine publică. 

În actul prin care dispune evacuarea, judecătorul indică şi data eliberării apartamentului. Termenul nu poate fi prelungit în cazul necesităţii, a neplăţii chiriei sau a abaterilor de la contract. Termenul evacuării poate fi amânat însă în cazul contractelor care au ajuns la scadenţă, în oraşele cu densitate mare de locuitori şi în capitalele provinciilor. În acest caz, chiriaşul poate cere magistratului să fixeze un nou termen de eliberare a apartamentului, obţinând în acest fel o amânare care în mod normal nu poate depăşi 6 luni, dar în anumite cazuri specifice (bătrâni peste 65 ani, handicapaţi, şomeri, etc.) se poate ajunge şi la 18 luni. La cererea de amânare trebuie ataşate, pe lângă dovada veniturilor şi ale componenţei familiei, toate documentele din care reiese starea de necesitate şi nevoia de amânare.

Dacă au expirat toate termenele de amânare, iar după data fixată de judecător locuinţa nu a fost eliberată, proprietarul are dreptul să-l evacueze forţat pe chiriaş cu executorul judecătoresc şi cu ajutorul forţelor de ordine. Înainte de evacuarea forţată, proprietarul este obligat să-i trimită chiriaşului o somaţie (precetto) prin care acesta este invitat din nou să elibereze apartamentul în termen de zile 10, avizând că în caz contrar se va interveni cu forţele de ordine. În momentul eliberării apartamentului se va întocmi un act de repunere în posesie.

·Care este procedura de soluţionare a litigiilor dintre proprietari şi chiriaşi?

Litigiile în materia contractelor de închiriere reprezintă una dintre materiile supuse procedurii obligatorii a medierii prealabile.